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存量房资金托管专栏
资金托管问答
2014/8/4 10:43:40  浏览次数:2087  字体: 【

 

一、为什么要资金托管?

存量房交易过程中存在很多交易风险和隐患,其中尤其以资金的安全最为突出。在传统的交易过程中,可能发生下列风险:买方全额付款或用首付款替卖方偿还贷款后,因卖方违约或其他情形不办理过户手续而引起的资金风险;买方全额付款或用首付款替卖方偿还贷款后,在过户过程中因法院查封等情形导致过户终止而引起的资金风险;过户完成后因买方按揭贷款无法发放或无法足额发放导致卖方在过户后不能拿到全部房款的风险,等等。

为了降低上述风险,住建部及中国人民银行要求各地有关部门开展存量房交易资金托管业务,确保交易资金安全和市场的稳定。我市也于2010年开始推行此项业务。结合存量房交易网签工作的开展,我们将存量房资金托管纳入其中供交易双方自愿选择,切实保证存量房交易的资金安全。

 

二、资金托管主要有哪些好处?

资金托管的性质类似于“支付宝”,交易双方协商一致后可以将交易资金存入存量房交易资金托管专用账户,待交易完成后在划入卖方结算账户,从而实现一手交钱一手交房的目的。具体而言:

1、对买方来说,过不了户,交易资金就不会给卖方,保证了资金的安全性。

申请存量房交易资金托管后,原来直接交给卖方的交易资金改为先存入专用托管账户。在宁波市房产交易中心对有关申请的登记内容记载登记簿或领证后再划转到卖方名下。这样,如果出现卖方违约或者在交易过程中因卖方的房屋被查封或限制而导致房屋不能顺利过户的话,交易资金则不会划转给卖方。

2、对卖方来说,房产过了户就能够拿到全额的房款,保证了卖方的利益。

申请存量房交易资金托管后,买方的首付款及贷款金额将全额存入托管账户。如果贷款金额不足则需要买方自行解决。交易资金全额存入后,各项房屋登记合并办理,卖方可以足额拿到合同约定的全额房款。

3、作为买卖双方来说,还减少了交易的时间。

在选择资金托管后,根据有关文件要求,托管银行将为交易双方提供更加便捷的金融信贷服务:减少卖方预约还贷和买方按揭贷款的审批时间、买方可以用交易资金代卖方偿还抵押贷款等。此外,托管银行还将增加托管服务点的设置,方便群众就近选择办理。

与此相适应,房产交易中心将根据托管协议以及交易双方的申请提供抵押权注销登记、房屋所有权转移登记和新的房屋抵押权设立登记的合并办理服务,确保登记一步到位。

 

三、资金托管怎样保证资金安全?

选择资金托管后,交易资金根据交易双方的约定存于中间账户—存量房交易资金托管专户。只有在约定的条件成就后才会划转至相应账户,确保资金安全。具体而言:

1、一套房屋(即一笔交易)对应一个子账户,每笔交易资金独立结算;

2、子账户仅限于资金划转,不能提取现金。划转的对应账户只能是交易双方的结算账户和卖方还贷的银行结算账户;

3、在所有的房屋登记完成后,托管资金才能用于偿还卖方贷款;

4、房屋过户和买方按揭贷款同时办理,保证资金能够及时到位;

5、在交易完成后,交易资金及利息及时划转至卖方结算账户中;

6、交易不成功,买卖双方协商一致撤回房屋登记申请的,托管资金划转到买方结算账户。未达成一致的,任何单方都不得要求提取托管资金。

 

四、存量房交易资金托管是否强制?

存量房交易资金托管秉承自愿的原则:买卖双方协商一致要求资金托管的,可以申请资金托管。如果双方认为不需要托管的,可以不托管。但如果交易双方选择自行交割房款的,根据存量房网上签约的有关规定需要签署《存量房交易资金自行交割风险承诺书》,对交易过程中发生的资金风险自行承担。

在确定资金托管后,交易双方还可以根据实际情况协商确定定金部分是否托管。

 

五、资金托管是否收费?

作为一项便民服务,资金托管坚持免费的原则。要求存量房交易资金托管的,无论是中介公司、托管银行还是宁波市房产交易中心都不得向买卖双方收取或者变相收取任何托管费用。

 

六、选择资金托管,托管资金在托管期间是否产生利息?

根据市住建委和中国人民银行宁波市中心支行的要求,存量房资金托管账户增加交易保证金账户模式。这意味着选择资金托管后,存量房交易资金托管期间按照银行活期存款利息计息。即:交易成功的,托管资金及产生的利息归卖方所有;交易不成功,托管资金及产生的利息归买方所有,进一步保证了交易双方的合法收益。

 

七、什么样的存量房交易可以申请资金托管?

201431以后,通过宁波市存量房网签系统办理的存量房交易,经交易双方协商一致后都可以向托管银行申请资金托管服务。

 

八、托管合作银行怎样选择?

托管合作银行的选择主要是根据卖方是否有抵押以及买方是否需按揭来选择确定的:

1、买方不需按揭,卖方没有抵押的,可以选择任何一家托管银行;

2、买方不需按揭,卖方有抵押的,需要选择卖方抵押的银行作为托管银行;

3、买方需按揭,卖方没有抵押的,选择买方按揭银行作为托管银行;

4、买方需按揭,卖方有抵押的,选择卖方抵押的银行作为托管银行,并且买方应在该银行申请按揭贷款。

 

九、宁波市存量房交易资金托管工作有什么特色?

宁波市存量房交易资金托管工作在具备资金托管基本功能的条件下还可以提供下列服务:买方可以用交易资金代卖方偿还抵押贷款。如果买方还需要办理按揭贷款,托管银行也可以合并办理,为交易双方提供一条龙的金融服务。此外,托管银行还将缩短还款预约和按揭贷款审批的时间。与此相适应,房产交易中心也将提供房屋抵押权注销登记、房屋所有权转移登记和新的房屋抵押权设立登记的合并办理服务,确保登记一步到位。

 

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