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存量房资金托管专栏
宁波市存量房交易资金托管服务实施细则
2014/8/4 10:18:02  浏览次数:3547  字体: 【

为加强房地产经纪管理,规范存量房交易市场秩序,保护当事人合法权益,保障存量房交易资金的安全,根据建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006321号)以及宁波市住房和城乡建设委员会、中国人民银行宁波市中心支行《关于开展存量房交易资金托管服务工作的通知》(甬建发〔201090号)、《关于进一步加强存量房交易资金托管服务工作的通知》(甬建发〔201427号),结合本市实际,制定本实施细则。

一、职能分工

宁波市房产交易中心负责存量房交易资金托管的监督管理,并根据交易双方的实际情况办理相应的房屋登记工作。

各托管银行是资金托管的办理部门,承办具体的资金托管服务工作。各托管银行的资金托管服务工作的开展应接受宁波市房产交易中心的监督和管理。

各房地产经纪机构负责推介、配合做好存量房交易资金托管服务工作。

二、设立托管帐户

(一)托管银行应开设交易资金托管结算专户(以下简称“托管专户”)。托管专户包括内部暂收账户和存量房交易保证金账户两种类型。托管当事人可以根据需要进行选择。

托管银行对交易双方申请的每一套房屋的交易在内部暂收账户或存量房交易保证金账户下开设对应子账户,专门用于该笔存量房交易资金的托管和结算。各子账户之间应相互独立。

申请存量房交易资金托管服务的交易双方应向托管银行申请开设结算账户,用于托管资金的资金结算。

(二)托管专户仅限于资金划转,不能提取现金。划转的对应账户只能是交易双方的结算账户和卖方还贷的银行结算账户。

三、托管申请

(一)存量房交易资金托管服务的申请人为在宁波市房产交易中心办理登记手续的存量房交易的交易双方。

交易双方协商一致自愿向各托管银行申请办理存量房交易资金托管服务。委托他人代为申请的,应向托管银行提供经公证机构公证的有效的授权委托书。

托管申请人为限制民事行为能力或无民事行为能力的自然人的,应由其合法监护人代为申请办理。

托管申请人为法人的,应提供法人的有效身份证明、法定代表人的有效身份证明、经办人的有效身份证明及授权委托书。

交易一方凭生效的法律文书申请办理过户手续的,可以同法律文书确定的相关权益方或法律文书执行机构共同申请存量房交易资金托管服务。

(二)交易房屋有抵押的,交易双方协商一致由买方代卖方偿还贷款,可以用托管资金偿还卖方贷款。资金托管后,贷款本息在房屋所有权转移至买方名下后由托管银行直接划转用于卖方还贷。

托管资金用于偿还卖方贷款的,在房屋登记时,托管银行应同时申请房屋抵押权注销登记。

(三)买方申请按揭贷款的,经交易双方协商一致,可以申请将按揭贷款资金纳入托管。按揭贷款资金托管的,托管银行应在房屋所有权转移登记之前受理按揭贷款预审批,符合条件的,应同买方签订相应的借款合同和抵押合同。

按揭贷款资金托管的,在房屋登记时,买方应配合托管银行同时申请房屋抵押权设立登记,以保障托管银行的合法权益并保证按揭贷款的及时到位。

四、托管银行

(一)各国有商业银行宁波市分行、股份制商业银行宁波分行、邮储银行宁波分行、宁波银行、各城市商业银行宁波分行、省联社宁波办事处自愿开展存量房交易资金托管服务,并符合相关条件的,经宁波市房产交易中心批准同意后可以成为托管银行。

托管银行开展存量房交易资金托管服务工作,应向中国人民银行宁波中心支行备案。

(二)各托管银行开展存量房交易资金托管服务应符合下列条件:

1.各托管银行应建立存量房交易资金托管服务的管理制度和具体操作流程,以保证存量房交易资金托管服务的安全运行。

2.各托管银行应在市区开设多个资金托管受理点,并安排专人办理托管协议的签订、信息录入、存款等事宜。同时在分行一级成立专门团队对资金托管业务进行管理并负责交易资金的划转等事宜。

3.各托管银行应根据托管协议并结合宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果及时划转托管资金。

(三)为保证存量房交易资金托管服务工作的顺利进行,各托管银行应对内部流程作相应调整:

1.托管银行接受资金托管申请的,托管银行应取消还贷预约;

2.托管银行在房产过户登记之前接受按揭贷款申请,并及时进行预审批;

3.卖方有抵押的,托管银行同意在抵押权不注销的情况下办理房屋所有权转移手续,抵押权注销登记和所有权转移登记合并办理;

4.托管银行应根据宁波市房产交易中心对相关业务的办理结果及时划转托管资金用于偿还卖方贷款本息、发放按揭贷款和最终结算房款。

(四)托管银行应组织落实该银行内部跨行还贷和按揭贷款工作,以保证存量房交易资金托管工作的顺利进行。

五、托管资金

(一)存量房交易的托管资金包括现金部分和贷款部分。

托管资金现金部分是指定金、首付款、买方代卖方偿还贷款等资金。定金是否纳入托管范围可以由交易双方协商确定。

托管资金贷款部分是指在买方通过按揭贷款的方式购买存量房的情况下由银行或公积金中心发放的按揭贷款部分。按揭贷款部分的确定应遵照银行或公积金中心的相关规定进行。买方按揭贷款银行不是托管银行的,按揭贷款部分可以不纳入托管范围。

(二)托管资金现金部分由买方在签订《宁波市存量房交易资金托管协议》后存入托管银行的托管专户的子账户中。托管资金贷款部分由托管银行划入托管专户的子账户中。

(三)卖方原来有贷款的,买方代卖方偿还按揭贷款,买卖双方可以约定将买方代卖方偿还的贷款的交易资金纳入托管,但托管资金现金部分应不少于卖方应偿还贷款本息。

六、托管服务流程

交易双方通过房产中介机构成交的,房产中介机构应配合交易双方办理存量房交易资金托管。自行成交的,交易双方可以向各托管银行申请办理存量房交易资金托管。

各类资金托管流程如下:

(一)买卖双方均无抵押的资金托管流程

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后,买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.交易双方向宁波市房产交易中心申请所有权转移登记;

4.宁波市房产交易中心办理受理初审;

5.交易双方缴纳相应税款;

6.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

7.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果将托管资金划转至卖方结算账户;

8.交易双方缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证。

(二)卖方有抵押,买方不需要按揭的资金托管流程:

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.交易双方及托管银行向宁波市房产交易中心申请抵押权注销登记和房屋所有权转移登记合并办理;

4.宁波市房产交易中心办理受理初审;

5.交易双方缴纳相应税款;

6.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

7.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果划转资金;

8.交易双方缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证。

(三)卖方无抵押,买方需商业贷款按揭的资金托管流程:

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.买方向托管银行申请按揭贷款;

4.托管银行预审批同意买方按揭申请;

5.交易双方及托管银行向宁波市房产交易中心申请房屋所有权转移登记和抵押权设立登记的合并办理;

6.宁波市房产交易中心办理受理初审;

7.交易双方缴纳相应税款;

8.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

9.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果划转资金;

10.交易双方及托管银行缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证,托管银行领取房屋他项权证。

(四)卖方无抵押,买方需公积金贷款或组合贷款按揭的资金托管流程:

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.买方向托管银行申请按揭贷款;

4.托管银行预审批同意买方按揭申请;

5.公积金管理中心预审批同意买方按揭申请;

6.交易双方及托管银行向宁波市房产交易中心申请房屋所有权转移登记和抵押权设立登记的合并办理;

7.宁波市房产交易中心办理受理初审;

8.交易双方缴纳相应税款;

9.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

10.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果划转资金;

11.交易双方及托管银行缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证,托管银行领取房屋他项权证。

(五)卖方有抵押,买方需商业贷款按揭的资金托管流程:

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.买方向托管银行申请按揭贷款;

4.托管银行预审批同意买方按揭申请;

5.交易双方及托管银行向宁波市房产交易中心申请抵押权注销登记、房屋所有权转移登记及抵押权设立登记的合并办理;

6.宁波市房产交易中心办理受理初审;

7.交易双方缴纳相应税款;

8.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

9.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果划转资金;

10.交易双方及托管银行缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证,托管银行领取房屋他项权证。

(六)卖方有抵押,买方需公积金贷款或组合贷款按揭的资金托管流程:

1.交易双方通过宁波市存量房网签系统签订转让合同;

2.交易双方在托管银行开设托管结算账户,并向托管银行申请资金托管。签订托管协议后买方存入托管资金现金部分至托管子账户。托管银行通过宁波市存量房网签系统确认资金已到账;

3.买方向托管银行申请按揭贷款;

4.托管银行预审批同意买方按揭申请;

5.公积金管理中心预审批同意买方按揭申请;

6.交易双方及托管银行向宁波市房产交易中心申请抵押权注销登记、房屋所有权转移登记及抵押权设立登记的合并办理;

7.宁波市房产交易中心办理受理初审;

8.交易双方缴纳相应税款;

9.宁波市房产交易中心办理审核、记载登记簿等工作;

10.托管银行根据托管协议及宁波市房产交易中心对相关房屋登记的办理结果划转资金;

11.交易双方及托管银行缴纳相关登记费后,买方领取房屋所有权证,托管银行领取房屋他项权证。

七、撤销托管服务

(一)交易双方在宁波市房产交易中心将申请记载于登记簿前,满足以下条件之一的,可以申请撤销资金托管服务:

1.交易双方协商一致撤回原房屋转让登记的;

2.交易双方任何一方根据生效的法律文书解除买卖关系,并申请撤回原房屋登记的。

(二)无生效的法律文书解除买卖关系的,交易方单方不得申请撤销资金托管服务。资金托管未撤销前,托管资金封存于托管子账户,任何一方不得申请提取托管资金。

(三)资金托管撤销流程:

1.申请人申请撤回房屋登记申请;

2.宁波市房产交易中心审核确认,同意撤回房屋登记申请,并出具《宁波市房屋登记申请撤回证明》;

3.申请人向托管银行申请撤销资金托管;

4.托管银行将托管资金划转至买方结算账户;

5.买方领取托管资金。

八、工作时限

各托管银行原则上应不超过以下工作时限:

1.商业贷款按揭审批:2个工作日 (不含受理当日);

2.公积金贷款和组合贷款:10个工作日(不含受理当日);

3.卖方贷款还贷和资金划转:1个工作日(不含信息接收当日);

4.按揭贷款发放:1个工作日(不含信息接收当日);

5.卖方领取托管资金划转:1个工作日;

6.买方领取托管资金划转:1个工作日。

九、监督管理

各托管银行开展存量房交易资金托管服务应接受宁波市房产交易中心的监督和管理。

(一)在申请开展资金托管业务时,各托管银行应将资金托管受理点、办理人员、分行管理团队等内容应报宁波市房产交易中心备案。上述内容变更的,应提前5个工作日通知宁波市房产交易中心。

(二)在做好存量房资金托管工作的同时,各托管银行应建立存量房资金托管台账制度,并将每月办理的资金托管情况以书面形式上报宁波市房产交易中心。

(三)宁波市房产交易中心将通过定期审查各托管银行的月度报告、不定期走访、受理群众投诉等形式对各托管银行的存量房交易资金托管服务进行监督和检查。在检查中如果发现托管银行有违反资金托管有关规定的行为,宁波市房产交易中心将责令托管银行限期改正。对期满仍不改正的托管银行,宁波市房产交易中心将取消其托管资格。

十、附则

(一)交易双方应对交易的真实性和合法性负责。

(二)存量房交易资金托管服务仅限保证交易双方共同申请托管的交易资金的安全。交易双方的交易资金不纳入存量房交易资金托管服务的,其安全性由交易双方自行负责。中介机构应协助交易双方结算房款,未经中介服务的,由交易双方自行负责。

(三)交易双方的存量房交易资金托管服务申请应符合其他相关法律、法规的规定。本实施细则有关条款如遇国家、省市政策的调整将作相关调整。

(四)本细则适用于在宁波市房产交易中心登记的存量房的交易资金托管服务工作,自公布之日起生效。

 

 附件:

1.存量房交易资金托管服务开展申请书

2.关于同意开展存量房交易资金托管服务的通知书

3.宁波市存量房交易资金托管协议

 4.宁波市房屋登记撤回证明

 

附件1

宁波市存量房交易资金托管服务开展申请书

 

申请银行名称

 

 

分行团队

负责人

 

职务

 

联系地址

 

联系电话

 

托管专户号码

 

 

申请内容

    根据中心要求,我行已经具备开展存量房交易资金托管服务的条件:

1、我行已建立存量房交易资金托管服务的管理制度和具体操作流程,以保证存量房交易资金托管服务的安全运行;

2、我行已经确定负责存量房交易资金托管服务的分行团队、支行网点和具体的办理人员;

3、我行已经建立存量房交易资金托管服务的托管专户;

4、我行已开通存量房交易资金托管服务的内部跨行还贷和按揭贷款的衔接工作。

5、我行将根据《存量房交易资金托管实施细则》的规定,开展存量房交易资金托管服务工作。

现特向中心申请开展存量房交易资金托管服务工作,请予以批准。

    (业务受理网点信息见附表)

 

 

 

                      申请人:

                                                          


附表:

业务受理网点信息

 

业务受理网点名称

 

   

 

联系方式

 

负责人

 

负责人职务

 

联系方式

 

业务操作人员

操作人员姓名

职务

联系方式

备注

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

业务受理网点名称

 

地址

 

联系方式

 

负责人

 

负责人职务

 

联系方式

 

业务操作人员

操作人员姓名

职务

联系方式

备注

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

业务受理网点名称

 

地址

 

联系方式

 

负责人

 

负责人职务

 

联系方式

 

业务操作人员

操作人员姓名

职务

联系方式

备注

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
附件2:

关于同意开展存量房交易资金托管服务的通知书

 

 

                银行宁波分行:

根据贵行申请,经我中心研究,将有关事项通知如下:

1、同意贵行开展存量房交易资金托管服务工作;

2、中心已为贵行操作人员开通宁波市存量房交易网签系统的操作权限:

1)操作人员:      用户名:      初始密码:

2)操作人员:      用户名:      初始密码:

3)操作人员:      用户名:      初始密码:

4)操作人员:      用户名:      初始密码:

5)操作人员:      用户名:      初始密码:

请贵行遵守相关规定,及时开展存量房交易资金托管服务工作,保障托管资金安全。

 

                                                宁波市房产交易中心

                                                                 

附件3

宁波市存量房交易资金托管协议

(协议号:          

甲方(卖方):

乙方(买方):

丙方(托管银行):

甲乙丙三方在公平公正、诚实信用、平等自愿的基础上,经协商一致,签订本托管协议。

第一条  房屋转让信息

根据甲乙双方签订的房屋转让合同(网签合同编号:          ),乙方向甲方购买位于宁波市           

                    的房屋。

第二条  托管账户类型为

          1、内部暂收账户

          2、存量房交易保证金账户

第三条  甲乙双方的托管类型为

1、买卖双方均无抵押

2、卖方有抵押,买方不需要按揭

3、卖方有抵押,买方需要商业贷款按揭

4、卖方有抵押,买方需要公积金贷款或组合贷款按揭

5、卖方无抵押,买方需要商业贷款按揭

6、卖方无抵押,买方需要公积金贷款或组合贷款按揭

第四条  甲乙丙三方应根据本协议第二条所选择的托管类型向宁波市房产交易中心申请办理房屋抵押权注销登记、房屋所有权转移登记、房屋抵押权设立登记中的一项或几项登记。

第五条  为确保房屋买卖交易资金安全,甲乙双方同意上述交易房款及本交易相关款项交丙方托管。托管期内,如交易完成,托管资金归甲方所有;如交易失败,托管资金归乙方所有。

第六条  本协议项下在丙方开立的托管账户

账户名:宁波市存量房交易资金              ,账号:             

子账户开立在主账户名下,以本协议的协议号为户名。子账户资金流向仅限于划转至甲方结算账户、乙方结算账户和甲方贷款账户。

    上述账户开立后,账户内托管资金需严格按照本协议约定进行划转。在协议有效期内,未经协商一致,任何一方不得对上述账户办理注销或挂失等手续。

第七条  本协议项下甲方和乙方开立的银行结算账户。

除上述托管账户外,甲方和乙方需提供或开立在丙方的银行结算账户,以进行交易资金的划转或退回。对于第156三种托管类型,甲方可以在本市其他银行开立账户以进行交易资金的划转,由此产生的费用等问题由各方协商解决。

甲方银行结算账户账号                    

乙方银行结算账户账号                    

第八条  托管资金

甲乙双方约定以下价款委托丙方托管:

1、现金托管部分为人民币(大写)                元,(小写)                  元。乙方应及时存入上述以本协议号为户名在丙方开设的托管专户子账户中。丙方从本部分托管资金正式存(转)入上述托管账户之日起对托管资金进行管理。

乙方支付给甲方的购房定金(大写)                元,(小写)                  元。甲乙双方约定上述定金□ 纳入现金托管部分□不纳入现金托管部分。

2、乙方贷款部分为人民币(大写)                元,(小写)                 元,在乙方协助办妥房屋抵押权登记后,由丙方直接划转至乙方开设的托管专户子账户中。贷款金额具体以银行核准的放贷金额为准,不足部分由甲乙双方自行解决。

公积金贷款或公积金贷款和商业贷款组合贷款的,应遵照公积金贷款的有关规定。

第九条  托管资金划转条件

甲乙双方同意在宁波市房产交易中心就该登记申请□记载登记簿□领取权证□其他              之后,由丙方将托管资金划转至甲方结算账户中。

第十条  在甲方需偿还丙方购房(该房指本协议第一条甲方出卖给乙方的房屋)贷款(下称原贷款)的情况下:

1、甲乙双方同意以乙方存入托管子账户中的托管现金代甲方偿还原贷款本息,并委托丙方办理偿还原贷款的一切手续。乙方承诺存入托管子账户中的托管现金大于或等于甲方应偿还的原贷款本息。

2、在确保乙方托管子账户资金足以偿还甲方原贷款本息的前提下,丙方同意甲方在先不偿还原贷款本息的情况下先办理房屋所有权转移登记手续。

3、为确保资金安全,甲乙丙三方应当根据选择的托管类型向宁波市房产交易中心提出抵押权注销登记、房屋所有权转移登记、抵押权设立登记中两项或三项业务的合并办理申请。丙方在宁波市房产交易中心将申请事项记载登记簿后从乙方托管子账户中直接扣划甲方需要偿还的贷款本息。

第十一条  在宁波市房产交易中心核准房屋所有权转移登记前,经甲乙双方协商一致解除原房屋转让合同的,可以共同向宁波市房产交易中心申请撤回房屋所有权转移登记申请。经宁波市房产交易中心核准后,由甲乙双方凭宁波市房产交易中心出具的同意撤回凭证向丙方申请撤销存量房交易资金托管,由丙方将托管子账户资金划转至乙方结算账户。

第十二条  在宁波市房产交易中心核准房屋所有权转移登记前,甲乙买卖双方就房屋买卖事宜有争议且协商不成的,当事人应凭借人民法院的生效法律文书和协助执行通知书向宁波市房产交易中心申请撤回房屋所有权转移登记申请。经宁波市房产交易中心核准后,由当事人凭宁波市房产交易中心出具的同意撤回凭证向丙方申请撤销存量房交易资金托管,由丙方将托管子账户资金划转至乙方结算账户。

第十三条  丙方承诺不收取托管费用。

第十四条  丙方根据宁波市房产交易中心对申请登记事项的办理情况为甲、乙双方提供资金托管服务。如托管子账户中资金不足或超出甲方依本协议应得的托管资金,丙方应停止划转,并与宁波市房产交易中心联系确认,以确保托管资金安全。

第十五条  本协议项下资金划转至甲方结算账户或乙方结算账户,资金托管完成。本协议项下资金托管完成后,丙方对托管子账户的托管终止,并由丙方对该子账户做销户处理。

第十六条  甲乙丙三方约定的其他事项:

                                                    

                                                     

                                                   

                                                      

                                                   

第十七条  本协议一式四份,托管当事三方各执一份,办理登记申请时向宁波市房产交易中心提交一份。

第十八条  本协议在甲、乙、丙三方签字盖章后生效。

甲方:              乙方:             丙方:

身份证号:          身份证号:         法定代表人:

代理人:            代理人:           委托代理人:

身份证号:          身份证号:         身份证号:

联系电话:          联系电话:         联系电话:

 

  签约日期:

 

附件4

宁波市房屋登记撤回证明

                :

兹有出让方        将坐落于                   房屋转让给受让方     ,并签订了协议号为              的托管协议。现双方要求撤回该房屋所有权转移登记申请,经我中心审核确认,同意其撤回该房屋登记申请。

特此证明。

 

                             宁波市房产交易中心

                                     

 

 

 

 

 

                            

 

 

 

 

 

                              

 


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