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常见问题
房屋权属登记相关法律问题
信息来源:无  2010/6/4 14:17:00  浏览次数:11693  字体: 【
1. 房屋登记在一方名下,但房屋确为夫妻共有财产,为防止一方恶意将房屋转让,可采取什么方式维护自己的权利?
答:房屋登记采取依申请登记原则,因此可能会出现登记簿记载的权利状况和实体权利状况不一致的情形。如果房屋确属夫妻婚后共同财产,建议夫妻双方共同申请办理共有权登记,将房屋登记在夫妻双方名下。若夫妻一方不同意或不配合办理共有权登记,可以持相关资料向我中心申请异议登记,并于15日内向人民法院提起诉讼,以确认财产归属。
2. 夫妻离婚后协议或法院判决房屋归一方所有, 如何办理相应登记手续?
答:夫妻离婚协议房屋归一方所有,应由夫妻双方持身份证、房产证、离婚证、离婚协议等有关材料来我中心办理房产转移登记。
法院判决房屋归一方所有,如果另一方配合办理转移登记,则由夫妻双方持身份证、房产证、法院判决等有关材料办理转移登记。如果另一方不配合办理转移登记,则需要由取得权利的一方持法院判决书和协助执行通知书、身份证、房产证等材料办理转移登记。
3. 什么是房屋他项权利?
    答:房屋他项权利是指在所有权人的房屋上依法设定的其他权利的权利,具体包括抵押权、地役权等。
4. 父母为未成年人买房并办理按揭手续,是否需要进行公证?
    答:父母为未成年人买房并办理按揭,不需要进行公证。
5. 办理他项权证的费用应当由谁承担?抵押人还是抵押权人?
    答:根据有关文件,办理他项权证的费用应当由申请人即抵押权人承担。
6. 房屋过户与赠与的区别
    答:二者的区别首先是办理房屋过户只需要出让方和受让方共同申请并提供相关材料即可以办理,而房屋赠与则需要赠与方与受让方办理赠与公证,持公证书及有关材料办理。其次,办理过户和赠与需要交纳的税费不同。
7. 大龄青年房的问题及流转限制
答:为改善农村人居环境、加快推进农村城镇化进程,市政府先后出台了《关于加强社会主义新农村建设用地试点用地管理的若干意见》和《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》等文件,对推进新农村建设试点用地管理和推进农村住房制度改革试点提出了实施意见。在试点范围内,停止单家独院及两户联建等点式农民住宅审批,改为由政府在中心镇、中心村统一规划、统一建设多层或高层农民集中住宅小区,建成后以成本价向放弃宅基地申请或愿意退出宅基地的农户按一定的人均建筑面积标准销售,可取得国有划拨土地权证和房产证,也可补缴土地出让金后上市交易。该类房屋通常被称为“大龄青年房”。可见大龄青年房上市交易必须首先补缴土地出让金,所以购买时需谨慎。
8. 购买商品房,开发商只给购房人一本合同,但是办理三证时购房人的购房合同也被收取了,那么购房者如何留存合同呢?
    答:办理商品房登记时,我中心需要收取购房合同原件,因此建议购房人将购房合同复印一份并到开发商处盖章后留存。
9. 国外公证书的效力问题
答: 外国国家公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使(领)馆认证。
香港地区出具的公证文书应经中国法律服务(香港)有限公司加章转递,由各省公证协会确认。
澳门地区出具的公证文书可以直接使用。
台湾地区出具的公证文书应经海基会、海协会转递,由各省公证协会确认。
10. 小区会所可否登记?
答:小区会所所有权的归属,可由开发商与购房人在商品房预售合同中明确约定。合同没有约定的,会所一般为房地产开发企业所有。如会所属于房地产开发企业所有,房地产登记机构核发房地产权证时,房屋类型和房屋用途均按“会所”注记;如会所属于全体业主所有,只登记不发放房地产权证。
11. 以单方名义登记的夫妻共有房产在办理转移登记时,是否要求夫妻双方都到场签字?
    答:房屋权利记载登记簿后即具有公示公信的效力,因此登记在一方名下的房屋,产权人就可以直接办理转移登记,不需要夫妻双方都到场签字(房改房除外)。
12. 夫妻双方购买的房屋,合同与发票上都只写一个人的名字,但进行产权登记时要求办理为夫妻共有房产,这种情况房屋能够登记为夫妻双方共有?
    答:如果当事人是婚后购买(即结婚证上的结婚日期早于合同签订日期),可以直接由夫妻双方申请登记为夫妻共有。
13. 什么是隐性共有人?在房屋登记中是否需要隐性共有人到场签字?
    答:隐性共有人是指虽未登记在房屋登记簿或产权证上,但是根据法律规定实际享有共有人权利、承担共有人义务的人。在我中心办理登记业务时会对当事人有无隐性共有人进行询问,由产权人对该询问结果负责。作为隐性共有人应当积极主张自己的权利。
14. 协议离婚的,根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记?如果另一方不予配合怎么办?
    答:应当由夫妻双方凭离婚证、离婚协议书、身份证、房产证等材料共同向登记机关提出申请。如果一方不配合办理登记,则应当由权利方向房屋所在地人民法院提起诉讼,依据生效法律文书向登记机关申请房屋所有权登记。
15. 《房屋登记办法》第12条第2款第2项规定“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”的可以由当事人单方申请,“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”怎么认定,法院、仲裁机构的调解书可否适用单方申请?
答:申请人持有的判决书需由人民法院在判决书上注明“判决已生效”并盖章,或者由人民法院出具生效证明。对于调解书,也需要由人民法院在调解书上注明“已生效”并盖章,或者由人民法院出具生效证明,如判决或调解书的履行需另一方的配合,而另一方拒绝配合进行登记的,还需提供法院的协助执行通知书。
如双方持仲裁委员会作出的仲裁裁决申请登记,应予以办理,如单方申请仍需人民法院的协助执行通知书。
16. 继承、赠与、受遗赠行为的合同是否必须经公证后才能办理转移登记?能否用律师的见证或者其他继承人放弃继承权的声明来代替?
    答:根据相关规定,当事人申请转移登记提交的继承证明、赠与合同、受遗赠证明应当办理公证,因而不能用律师见证或其他继承人放弃继承权的声明来代替。
17. 父母将所有的房屋赠与他人并办理了赠与公证,但未办理转移登记,父母死亡后,该子女可否凭该赠与公证单方要求办理转移登记?
    答:不能。根据相关法律规定,赠与人虽然将房屋赠与他人,但在办理房屋转移登记之前,并不发生物权变动的效果。因此该房屋仍然属于赠与人所有,由赠与人的继承人继承。受赠人可以持赠与合同要求赠与人的继承人履行合同义务。
18. 已登记为夫妻共有的房产,现夫妻双方要求重新登记为一方所有,如何办理? 共同共有和按份共有两种情况
    答:办理转移登记,按份共有按照份额转让给另一方;共同共有视为50%份额转让。
19. 公司在出具股东会或董事会决议后,能否为本单位股东或者其他个人提供抵押担保?
    答:根据《公司法》第16条:“公司向其他企业投资或者为他人提供担保,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额由限额规定的,不得超过规定限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议。”因此,公司在对外担保时需要经过董事会、股东会或者股东大会同意;而对内担保时必须由股东会或者股东大会同意。
20. 什么是房屋异议登记,异议登记的后果是什么,异议登记中“利害关系人”该如何认定?
答:房屋异议登记是指与房屋有利害关系的人或单位,认为记载于房屋登记簿的事项与房屋的真实情况不符,而房屋登记簿记载的权利人又不同意更正,可以向房屋登记机构申请将异议事项记载于登记簿,并发生特定法律效力的一种登记业务。就目前我中心已受理的房屋异议登记申请来看,异议事项主要集中在对于房屋的权属争议方面,例如夫妻婚后购买的房屋登记在一方名下,另一方要求将自己的名字也记载入房屋登记簿而对方不同意或不予配合,另一方提出异议登记。再如登记簿漏登共有人,已记载的其他共有人不同意更正,漏登的共有人申请异议登记的。但是在房屋买卖中,如果卖方在房屋过户登记前反悔,或已将房屋过户给第三方的,买方并未取得房屋的实体物权,则不能以购房合同作为异议根据申请异议登记。
异议登记申请人应当在异议登记之日起十五日内向人民法院就异议事项提起诉讼,逾期不起诉的,异议登记失效。异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构暂缓办理。权利人处分房屋申请登记,房屋登记机构受理登记申请但尚未将登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构将中止办理原登记申请。
21. 买卖双方签订合同,但由于出让方尚未取得房屋所有权证,故约定由买方支付了一定比例价款,待房屋所有权证作出后再进行过户登记。这种情况存在风险吗?
答:根据《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。故买卖双方虽然签订合同并支付了一定比例的价款,但是在办理转移登记前,该房屋的权属并不发生变更。所以这种做法存在一定风险,建议当事人谨慎对待。
22. 私立学校的食堂和寝室可否办理抵押登记?
答:根据相关规定,对此类房产可以办理抵押登记。
23. 农村集体土地范围内的房屋如何办理产权登记?
    答:根据相关规定,农村房屋在办理土地使用权证以后可以向房屋所在地的房屋登记部门申请办理房屋所有权登记。但农村房屋所有权转移必须经房屋所在地的集体经济组织同意,且受让人只能为本集体经济组织内部的成员。因农房流转政策比较复杂,具体政策请咨询当地房管处。
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